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「売却価格を下げたくない」「売却に出してるけど中々売れない」というお悩み解決に役立てください。
コーポラティブハウスは、「間取りが特殊」や「こだわり強い」、「独特のコミュニティがある」などの特徴を持っています。
なので、一般的な不動産よりも売却が難しいことがあります。
ですが、コーポラティブハウスでも、正しい対策をすれば高く売却できます。
「特殊な間取り」を好む人もいますし、実際に「売れている」という事実があるからです。（証拠は本文中で）
なので、まずはコーポラティブハウスの売却に関する正しい情報を収集しておきましょう。
その上で、優秀な不動産担当者を見つけ、適格な売却戦略を練ると良いです。
とはいえ、私（編集長）の経験上、「優秀な担当者」さえ見つかれば、こちらが頑張らずとも問題なく売ってくれます。
この記事では、コーポラティブハウスが「売れにくい理由」や「高く売るための方法」について詳しく紹介していきます。
売却の依頼をする前に、コーポラティブハウスに関する情報を一通り確認してみてくださいね。
コーポラティブハウスとは？【売れない理由は？】
「コーポラティブハウス」をwikipediaで調べると以下のように説明されています。
コーポラティブハウスとは、入居希望者が集まり組合を結成し、その組合が事業主となって、土地取得から設計者や建設業者の手配まで、建設行為の全てを行う集合住宅のことである。
引用元：wikipedia「コーポラティブハウス」
簡単に言うと、「土地選定から設計、建築方法をすべて入居者たちが協力して決めるマンション」です。
コーポラティブハウスには、以下の特徴があります。
- 注文住宅のように「間取り」や「設備」を自由に設計できる
- 分譲マンションのように土地の負担割合が少ない（＝地価が高い場所にも住みやすい）
つまり、「戸建て」と「マンション」のいいところを併せ持つ「ハイブリット」な住まいなんです。
一方で、コーポラティブハウスは売れない（売れにくい）と言われたりもします。
インターネットでコーポラティブハウスの売却について調べても、売りにくいと述べられていることが多いです。
ここからは、コーポラティブハウスが「なぜ売れにくいのか」について解説します。
主な理由は以下の3点です。
- こだわりの強さが裏目に
- 管理の状況
- ご近所さんとのつながり
【1】こだわりの強さが裏目に
コーポラティブハウスが売りにくい一番の理由が「こだわりが強すぎる」ため。
「極端な配置設計」や「奇抜なデザイン」は、購入検討者が限定されてしまいます。
つまり、売主の意向が強く反映された物件ほど、売りにくくなってしまうのです。
中古の検討者は、物件を探すときにたいてい「間取り」「価格」「場所」に注目しています。
もし、場所や価格が希望通りでも、「間取りが自分たちに合わない」と判断したら、即検討から外してしまいます。
万人受けするシンプルな間取りの方が、より多くの購入検討者を探しやすいのが事実です。
コーポラティブハウスは「自由に間取り設計できる」ので、新築で購入する人にとっては大きなメリットです。
しかし、こだわりが強い分、中古で売るときにはデメリットになりやすいのです。
【2】管理の状況
コーポラティブハウスが売りにくい原因に「管理状況」が挙げられます。
管理状況が悪い（問題がある）住まいだと、購入検討者は今後暮らしていくことに不安を感じてしまうからです。
例えば、以下のような状況だと「管理」や「修繕」が十分に機能していません。
- 共用部分に頻繁にゴミが落ちている
- 外壁が割れている
- 長期的な修繕計画書がない
しっかりとした管理が出来ていないと、
- 資産価値を守れない
- 将来的に数十万円の一時金が必要
などのリスクが出てきます。
住宅は高い買い物なので、不安要素の多い物件だと、購入検討者は申込みを入れません。
特に、コストを削減するため「自主管理」をしているようなところは要注意です。
逆に、管理会社に委託していれば安心できます。
「自分の住まいは大丈夫かな？」と心配な場合は、「組合に問い合わせる」か「不動産会社の担当者に確認してもらう」といいでしょう。
コーポラティブハウスも集合住宅である以上、一定の「ルール」や「管理・修繕の質」が守られている必要があります。
守られていれば売却も問題ありませんが、守られていないなら売却で苦戦するでしょう。
【3】ご近所さんとのつながり
コーポラティブハウスの「ご近所付き合い」も売りにくい要因のひとつ。
分譲マンションと違って、コーポラティブハウスは入居者同士で設計を行っています。
なので、コミュニティの結束が強く、後から入居する人にとってはハードルが高いのです。
一般的な分譲マンションは、管理組合を結成するものの、ご近所付き合いはほぼありません。
※私（=編集長）の場合は、引っ越しの時に挨拶した程度でした。
良くも悪くもご近所さんとの関係は希薄なため、「その方が楽だ」という人をターゲットにできます。
一方、コーポラティブハウスの場合は、ご近所さんとのつながりが濃い場合がほとんど。
分譲マンションとは違い、
- 入居する前に組合を結成
- 理想の住まいを実現するためにみんなで協議、協力している
- 入居後も定期的に集まってのホームパーティー（物件の慣習による）
など、顔を合わせる機会が多いので、自然と親密になっていきます。
しかしながら、集合住宅を探す人の中には
- 人づきあいが苦手
- 近所付き合いをしたくない
という人も多いです。
そのような人にとっては、コミュニティが強ければ強いほど、後から入居することへの不安が高まります。
あなたの住まいは、そんなことないかもしれません。
しかしながら、購入検討者が『コーポラティブハウス = 近所付き合いが大変そう』だと思っていることは多いです。
そのため、ご近所づきあいに問題がなければ、案内の際に話をしてあげることで安心感を与えられます。
コーポラティブハウスと一般住宅の売却価格の違いは？
コーポラティブハウスを売却する際は、一般住宅よりも価格は「低く」なります。
コーポラティブハウスハウスには、独特の「売りにくい要因」があるからです。（前章を参照）
さらに、コーポラティブハウスは認知度が低いので、知らない人は警戒して問い合わせすらしてきません。
なので、まわりの相場よりも販売価格を低くしないと、スムーズな売却は難しいです。
しかし、価格は『必要以上に』下げちゃいけません。
確かに、ネット記事などを見ると、「ビックリするくらい査定金額が低かった・・・」などのコメントもあります。
「築年数」や「管理」の状況から、思っていたよりも安くなることはあるでしょう。
ですが、周辺の一般住宅と比較して「著しく安くなる」ということはないです。
もしかすると、不動産会社の担当者がコーポラティブハウスの売却をしたことがなく、ビビッて（＝売る自信がなくて）低い査定金額を出しているのかもしれません。
ココだけの話、上記のようなことって意外とあります。
そのため、コーポラティブハウスのような流通量が少ない物件は「たくさんの意見を収集して比較することが大事」です。
複数の担当者の意見を聞くことで、損をする可能性を減らすことができるのです。
コーポラティブハウスを売却するメリットとデメリット
コーポラティブハウスの売却には「メリット」も「デメリット」もあります。
特にデメリットを正しく理解することで、この次に紹介する「売りやすくする方法」の理解が深まります。
【メリット】
- 将来的な修繕のリスクを負わなくていい
- 近隣トラブルを回避できる
【デメリット】
- 価格が安くなりがち
- 販売が長期化する
【メリット1】将来的な修繕のリスクを負わなくていい
メリットの1つ目は「将来的な修繕のリスクを負わなくていい」こと。
売却すれば、建物に対する管理責任はなくなり「管理費」や「修繕費」を払う必要がありません。
例えば、集合住宅を売却する人の中には、大規模修繕を迎える前に売り急ぐ人がいます。
大規模修繕が行われる頃になると、予期しないさまざまなトラブルが発生するからです。
- 予想もしていなかったところが劣化
- 想定よりも多くの費用がかかる
- 修繕費とは別に一時金が徴収される
- 修繕について居住者で意見が割れる
管理や修繕で揉めることって、集合住宅だと結構あるあるな話です・・・。
コーポラティブハウスは、室内同様に「外観」にもこだわっている建物が多く、さらに戸数も少ないです。
そのため、修繕に多くの費用がかかることが考えられます。
実際に、コーポラティブハウスの中には「管理費」と「修繕費」で3万円を超えるところもあります。
大規模修繕が終われば、修繕費がアップするので、そうなれば負担額はさらに増えます。
売却をすれば、建物の「管理」や「修繕」での負担がなくなるので、気分的にも楽になれます。
【メリット2】近隣トラブルを回避できる
ご近所さんとの関係がうまくいっていない場合は、早めに売った方がいいでしょう。
関係がこじれてしまうと、売却活動に支障をきたすからです。
私が営業として経験した話をします。
とある売主さんから、「隣人との関係がこじれたので早く売りたい」との依頼を受けました。
「多少安くても早く売ってほしい」との意向でしたので、相場より価格を安くして売却活動をスタート。
ある日、案内のためその部屋を訪問していた途中で、たまたま揉めていたお隣さんと遭遇したんです。
そのお隣さんは、私に「売主さんに早く出て行け！と伝えてくれ」とひどい言葉を言われました。
上記については、極端にこじれてしまった事案です。
しかしながら、隣人トラブルは誰にでも起こり得ます。
上記の売主さんも、「当初は良い関係だったのに・・・」と話されていたくらいです。
コーポラティブハウスは、コミュニティの結束が強いからこそ、一度関係がこじれると修復は難しいです。
楽しく生活できていれば、一切気にする必要ありません。
ですが、もし心当たりがあれば、早く売ってしまった方が気持ちが楽になれます。
【デメリット1】価格が安くなりがち
コーポラティブハウスを売却するデメリットとして、「売却価格が安くなる」ことが挙げられます。
コーポラティブハウスには、すでにお話ししたように「売れにくい理由」があるからです。（当記事参照）
しかしながら、「全てのコーポラティブハウスに当てはまる話ではない」ことを知っておいてください。
売却物件に、一定の問い合わせや内覧があれば、希望価格で売れる可能性は十分にあります。
ですが、問い合わせがなければ、価格を下げないと間違いなく売れません。
売却価格については、「いくら下げるのか」や「どの時期に下げるのか」などの戦略がかなり大切です。
納得のいく価格で売り抜くためには、戦略を考えてくれる担当者選びが重要になります。
【デメリット2】販売が長期化する
デメリットの2つ目が販売が長期化すること。
コーポラティブハウスは、一般的なマンションよりも検討する人が少ないからです。
コーポラティブハウスを手掛ける株式会社コプラスのサイトでは、新築の年間供給戸数が「100～200戸程度」と紹介されています。
引用元：株式会社コプラス
中古だと、市場に流通する供給戸数はもっと少なくなります。
つまり、コーポラティブハウスの認知度はまだまだ低いと言えるのです。
認知度が低いと言うことは、気に入ってくれる買主さんに出会う確率も低くなります。
なので、販売が長期化してしまうのです。
販売が長期化すれば、
- 管理費、修繕費の支払いが続く
- 価格を安くしないといけない
など、良いことはありません。
できるだけスムーズに売るためには、ちゃんとした対策が必要です。
コーポラティブハウスを高値で売りやすくする3つの方法
ここからは、コーポラティブハウスを「高値で売りやすくする3つの方法」について紹介します。
- 「一括査定サイト」を利用する
- ターゲットを絞る
- 買主が不安に思うことをリスト化
上記の方法を実践すれば、高値売却の可能性が一気に高まります。
【方法1】「一括査定サイト」を利用する
コーポラティブハウスを高値で売却するために、最も重要なのは「一括査定サイトを利用すること」です。
一括査定サイトを利用すれば、必要以上に安い価格で売らなくて済むようになります。
コーポラティブハウスのように、流通量が極端に少ないような物件を売却する場合、「売却経験がない担当者」に当たる確率が高いです。
担当者に経験がなければ、
- どのような問題が起こるか
- どんな人がターゲットになるか
などがわからず、ベストな戦略が取れません。
そのため、販売が長期化し、売却価格が安くなってしまうのです。
しかし、一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社に査定依頼でき、多くの情報が手に入ります。
複数の担当者から話が聞けるので、
- コーポラティブハウスの売却経験
- どのような戦略で売っていくのか
など、売主として気になる点をちゃんと確認できます。
なにより、一番気になる売却価格についても、比較検討ができるので、極端に安い価格で売らずに済みます。
実際に私（編集長）も、売却前は一括査定を利用し、「担当者の経験や戦略」は必ず確認しています。
私の売却体験を以下の記事にまとめていますので、気になる人は読んでみてください。
【方法2】ターゲットを絞る
コーポラティブハウスを高く売るためには、「ターゲットを絞る」のも有効な手段。
オススメのターゲットは「見た目を重視する若いファミリー層」です。
営業をやっていた経験から、「若い人は住まいに対してオリジナリティを求める傾向が強い」です。
つまり、コーポラティブハウスの特徴である「カスタマイズ性」や「デザイン性」などを気に入る可能性が高いのです。
また、若いファミリーの人たちは、年配の人たちに比べてコミュニティに対する抵抗感も低いです。
「学校」や「習い事」で、普段からいろんな人とコミュニケーションを取っているからだと考えられます。
そのため、コーポラティブハウスの組合に対しても、抵抗感なく受け入れてくれる可能性が高いです。
コーポラティブハウスをスムーズに売却するためには、若いファミリー層を見つけることが必要不可欠。
なので、掲載してもらうホームページやチラシには、若い層に響くような「写真」や「言葉」を使うのがオススメです。
【方法3】買主が不安に思うことをリスト化
高く売るための3つ目の方法は、「買主が不安に思うことをリスト化する」です。
この方法は、簡単に準備ができ、高い効果が期待できます。
コーポラティブハウスは、認知度が低いので「買主が不安に思うことの数が多い」です。
買主が不安なままだと、いくら物件を気に入っていても購入に踏み切ることはありません。
逆に言うと、不安の解消さえできれば、申込みが入る確率をアップさせられます。
そこでオススメなのが「リスト化」です。
以下のように、買主さんが不安に思うことを書きだして、それに対する答えも記載してみてください。
- どうして売却するのか
- 近隣住民はどんな人か
- 管理体制で不安に感じたこと
- 住んでよかった点、イマイチだった点
- 定期的な集まりやパーティーがあるか
買主さんからすると、実際に暮らしていた人の意見が一番参考になります。
この方法は、実際に私が営業マンの頃、苦戦する物件ほどよく使っていた方法です。
買主さんの不安が解消できるとともに、売主さんの信頼アップも図れるのでオススメの方法です。
コーポラティブハウスを売却した人の口コミ
ここでは「コーポラティブハウスに関する口コミ」を確認していきます。
「売却する際の写真選び」や「買主さんの気持ち」がわかる口コミをチョイスしました。
ぜひ、売却する際の参考にしてみてください。
「使う写真で買主の興味をかきたてる」
引用元：Twitter
「コーポラティブハウス興味はあるがやっぱり不安」
引用元：Twitter
「コーポラティブハウスをリノベしてさらにかっこよく」
引用元：Twitter
コーポラティブハウスの口コミについて、紹介した内容は以下の通り。
- 興味をかきたてる「写真選び」は大事
- 買主は「興味はあるがやっぱり不安」
- 中古でも購入する人は必ずいる
不動産を売却するときに、ホームページ等に掲載する写真は超重要です。
検討者が最初に見る物件の情報なので、「暗い・傾いている」ような写真は論外。
写真に関しては、「明るい・かっこいい・他にはない」などの要素にできるだけこだわりましょう。
ツイートにあるような「屋上があること」はめずらしく、検討者の興味を引けるのでオススメです。
口コミの中には「コーポラティブハウスが気になる」や「住んでみたい」という内容が多かったです。
しかし、2つ目のツイートのように「購入することへの不安」を心配している内容もありました。
不安を解消するには、高く売るための方法で紹介した「リスト化」が効果的です。
せっかく検討してくれる人をみすみす逃さないためにも、必ず作成しておきたいです。
コーポラティブハウスは、売却に苦労することもありますが、必ず売ることはできます。
部屋のこだわりが強くても、「立地」や「価格」が気に入れば、検討者はリフォームしてまで購入するのです。
売却するためには、あなた自身の努力も大切ですが、売却を依頼する「不動産会社」や「担当者」選びはもっと大切ですよ。
【まとめ】コーポラティブハウスに最適な売却方法で高く売ろう！
コーポラティブハウスの売却は、一般的な不動産よりも注意が必要。
「間取りの特殊さ」や「極端なこだわり」などの特徴があり、購入検討者の数が限られ、販売が長期化しやすいからです。
また、「コミュニティの強さ」も不安要素として大きいです。
しかしながら、記事内で紹介した、
- 「一括査定サイト」を利用する
- ターゲットを絞る
- 買主が不安に思うことをリスト化
などを実践すれば、高く早く売却することは可能です。
特に、コーポラティブハウスの売却で大切なことは、不動産会社（担当者）選びに失敗しないこと。
コーポラティブハウスを売却した経験のある担当者は少ないです。
もし、経験のない担当者に当たれば、無知のまま戦略を練られ、必要以上に安い価格で売却させられるかもしれません。
そのような最悪の状況を回避するには、本文でも紹介したように『一括査定サイトの利用」がおすすめです。
一括査定サイトを使えば、複数の会社から話を聞くことができ、多くの情報が手に入ります。
何より、複数の担当者を比較できるので、よりあなたの物件の売却が得意な担当者を見つけることができます。
一番気になる売却価格も比較できるので、安い価格で売らずに済みます。
実際に私（編集長）も、売却前は一括査定を利用し、「担当者の経験や戦略」は必ず確認しています。
また、当編集部では、日本にある一括査定サイトを全て検証し、「本当に使うべき不動産一括査定サイト」を比較しています。
この記事を参考にしてもらえれば、査定サイト選びに失敗することはありません。
コーポラティブハウスの売却が得意な担当者を早く見つけて「高値＆早期」の売却を目指しましょう！
