同じ不動産を売却するのに、会社によって査定価格が違うのって不思議ですよね。
だとすると、誰しもが高い価格で売ってくれる会社にお願いしたいですし、そもそも「どうして価格が変わるのか」を知っておくと、会社を選ぶときに失敗しにくくなります。
結論をお伝えすると、会社によって査定価格が変わる理由は以下の3点。
- 査定で活用されるフォーマットが異なる
- 事例にする物件が違う
- 担当者の考え方
特に【1】の影響が大きく、会社によって査定での「評価基準」や「算出方法」が異なります。
ですから、査定報告を受ける際は、どうしてその価格になるのかの「根拠」をしっかりと聞かなければいけないのです。
また、【3】担当者の考え方が査定額に影響することもあります。
担当者の得意な「エリア」や「物件種別」であれば、価格を高く設定してくれることがあるからです。
詳しくは本文で紹介していきます。
この記事では、上記「会社によって査定額が変わる3つの理由」を詳しく紹介しつつ、「査定額をアップさせる方法」についてもお伝えします。
仮に50〜100万円高く売れれば、子供の教育費や旅行などのレジャー費などに充てられて、家計は相当ラクになりそうですね。
ぜひ、最後まで読んでいただき、高額売却を実現させてください。
不動産の査定価格が業者によって違う3つの理由
早速、不動産の査定価格が業者によって異なる理由についてお伝えします。
- 査定で活用されるフォーマットが異なる
- 事例にする物件が違う
- 担当者の考え方
一つ一つの項目をご覧いただく前に、不動産売却における査定の方法についてお伝えします。
不動産の査定価格を算出する方法に「取引事例比較法」があります。
その名の通り、過去に成約した似たような物件をいくつか選び、それらに「評点」をつけて「比較」することで査定価格を算出する方法です。
「取引事例比較法」の他にも方法はあるのですが、居住用不動産の場合は「99.9％」がこの方法。
上記のことを知っていただけると、これから説明する話が理解しやすくなります。
「そんな方法があるんだなぁ」程度で構いませんので覚えておいてください。
査定で活用されるフォーマットが異なる
不動産の査定価格が会社によって違う1つ目の理由が、「査定で活用されるフォーマットが異なる」からです。
先ほど、紹介したように査定価格を算出するのに使われる方法は「取引事例比較法」。
「取引事例比較法」を基に算出するものの、会社によって「マニュアル」や「システム」が違っているので査定価格が変わるのです。
一般的に多くの不動産会社では、「公益財団法人不動産流通センター」で作成された査定マニュアルが使われています。
一方で大手の会社であれば、同じ取引事例比較法でも独自の「マニュアル」や「システム」があり、自社のルールに基づいて査定が行われているのです。
取引事例比較法では、以下のような項目に「評点」をつけながら「比較」していくことで査定価格を決めます。
【査定でのチェック項目】
- 立地
- 向き
- 前面道路（戸建てのみ）
- 建物のグレード
- 室内及び管理の状態（管理はマンションのみ）
ちなみに、上記の項目は「ほんの一部」に過ぎません。
マニュアルによっては、もっと細かい項目があったり、評点の考え方が異なったりしています。
なので、結果的に「査定価格に違いが出てくる」のです。
依頼主は、不動産会社に対して「このマニュアルで査定をしてほしい」というリクエストはできません。
ですから、その会社や担当者が「何を基にして査定価格を算出したのか」を、聞くようにするのをオススメします。
事例にする物件が違う
2つ目の理由が「事例にする物件が異なる」ためです。
取引事例比較法では、事例にする物件が違えば、当然に査定価格が変わってきます。
事例にする物件の選び方に関しても、絶対的な決まりはありません。
基本的は「直近での取引」かつ「同じエリア（マンションであれば棟内）」の物件が選ばれます。
また、事例にする物件の「数」も不動産会社によって異なります。
だとすると、依頼する物件によっては以下のようなケースが考えられますよね。
- 取引事例が多すぎる
- 取引事例が少なすぎる
事例が多い場合だと「どの事例にするか」「何件の事例を採用するか」で査定価格が変わってきます。
逆に、事例が少なすぎると「エリアを広げる」「過去にさかのぼる」など、考え方も会社によって異なるため、同様に査定価格に違いが出てくるのです。
そのため、査定書を見るときには、事例にされている「物件条件（築年数、構造、駅からの距離など）」があなたの物件に類似しているかを、必ず確認するようにしましょう。
もし「わからない」or「納得がいかない」のであれば、「どうしてこの事例なのですか？」と聞きてみてください。
仕事のできない担当者でない限り、ちゃんとした回答が返ってきますよ。
担当者の考え方
会社によって査定額が変わる最後の理由が「担当者（会社）の考え方」。
仮に、同一の「フォーマット」を使い、まったく同じ「取引事例」を用いても、「担当者の考え方」で査定額は良くも悪くも変わります。
例えば、査定を依頼する担当者に「あなたの物件があるエリアでたくさん取引した経験」があるほど、査定額アップの可能性が高まります。
営業担当者には、得意な「エリア」や「物件種別（マンション・戸建て）」があるからです。
また、そのような担当者であれば、すぐに検討顧客を紹介してくれる可能性も高いです。
何度も取引をしていると、そのエリアで問い合わせがあった検討顧客のリストを持っているからです。
一方で、エリアをイマイチ理解していない担当者に頼めば、「売れるかどうかの自信がない」ので、査定額が低くなる傾向が強いと言えます。
このように、同じ物件を依頼する場合でも「担当者」によって、確実に査定価格は変わります。
ですから、依頼する「会社」や「担当者」には絶対にこだわらないといけません。
高く売ってくれる担当者を見つける方法については記事の後半で紹介しますので、このまま読み進めてくださいね。
不動産の査定価格を上げて高く売却するには？
同じ物件でも会社によって「査定価格」が変わるのであれば、高く売ってくれるところに依頼したいですよね。
実際に「査定金額」をベースに「売り出し価格」をアップさせることは可能です。
「査定価格」は不動産会社側の提案に過ぎず、「売却価格」を決めるのは最終的に売主（＝あなた）だからです。
ですが、査定価格と比較してあまりに高い金額で売り出しを始めても、簡単には売れないのも事実。
もし、マーケットから著しく高い価格を設定してしまうと、販売が長期化する可能性が高まります。
売れない期間が長引くと「売れ残り感」が出てきてしまうのです。
最悪の場合には「当初の査定価格よりも低い金額でしか売れない・・・」なんてことにもなり兼ねません・・・
「高額」＆「スムーズ」な売却で大切なのは「根拠のある査定書に基づいて無理のない範囲で高く売ってくれる担当者を見つける」ことです。
次の章で、上記のような担当者を見つける方法をお伝えします。
ちなみに、当サイトでは「不動産の売却価格を上げる4つの方法」について詳しく解説した記事があります。
ぜひ、チェックしてみてください。
高額売却のカギは『優秀な担当者』を見つけること！
ここまで「会社ごとに査定価格が異なる理由」と「少しでも高く売るための考え方」についてお伝えしました。
それぞれで解説しましたが、不動産の売却を成功させるには「優秀な担当者」を見つけることが不可欠です。
優秀な担当者には、以下のようなスキルがあります。
- 根拠のある査定書作成する力
- 査定書プラスαの価格設定の提案力
- 売出し価格で売却してくれる行動力
「査定の段階〜成約」まで一貫して考え方がしっかりしているので、中途半端に戦略がブレることがありません。
上記のような担当者であれば、売主（＝あなた）は何も心配せずに、ただ売って来てくれるのを待っていればいいのです。
そのため、売却の入り口であり肝でもある「担当者選び」にはトコトンこだわってください。
高く売れる担当者を見つけられると、売却で生まれた余裕資金を使って家族で旅行したり、子供の将来に為に貯蓄できたりと、選択の幅が増えますよ。
優秀な担当者を探すのにベストな方法が「一括査定サイト」を利用すること。
一括査定サイトを使えば、一度で複数社に売却の依頼ができ、信頼できる担当者を見つけやすいです。
複数の査定額を比較できるので、おおよその売却価格も把握できます。
繰り返しになりますが、「優秀な担当者に任せること」は、安心かつ高値での売却に必須の条件です。
ちなみに、当サイトでは、日本にある一括査定サイトを全て検証し、「本当に使うべき不動産一括査定サイト」を比較していますので、ぜひ参考にしてみてください。
【まとめ】査定価格を上げて不動産を高く売ろう！
不動産売却での査定価格は、会社によって金額が変わります。
査定書作成に使われる「システム」や「フォーマット」が異なるからです。
また、依頼をする「会社」や「担当者」の考え方も影響し、良くも悪くも変化してしまいます。
せっかくであれば、「高く売ってくれるところにお願いしたい」のですが、マーケットに対して著しく高い売り出し価格は絶対にNG。
販売が長期化すれば、最終的に「当初の査定価格」よりも安い金額でしか売れなくなります。
要は、根拠のある査定書に基づいて、無理のない範囲で価格をアップすることが重要なのです。
上記を実現されるためには、経験があり、考え方がしっかりとしている担当者に依頼すること。
もし、「どうやって優秀な担当者を探せばいいかわからない」と思っているなら『一括査定サイト』を利用がオススメです。
一括査定サイトを使えば一度で複数社に相談できるので、信頼できる担当者を見つけやすいですよ。
実際に当サイトの編集長も、売却に際し一括査定サイトを利用して「担当者の信頼性」をチェックした結果、190万円も高く売却できています。
また、以下の記事では日本にある一括査定サイトを全て検証し、「本当に使うべき不動産一括査定サイト」を比較しています。
ぜひ、あなたに最適な一括査定サイトを選んでみてください。
あなたに適した「会社」や「担当者」を見つけて、高値での売却を目指しましょう！
