「底地を売却したい」と考えていても、「需要があるのか」や「どれくらいの価格で売れるのか」など、わからないことが多いですよね。
結論からお伝えすると「底地」の売却は非常に難しいため、売却価格も低くなります。
買い手にとっては、メリットよりもデメリットの方が多いからです。
しかし、そんな底地も以下のような対策をすれば、高値で売却できます。
- 借地権者に売却
- 借地権者と協力して「土地・建物」を同時に売却
- 底地と借地権を等価交換して売却
この記事では「高値で売るための3つのポイント」に加えて、「手間なく高く売却する唯一の方法」についても詳しく紹介していきます。
売却前に一通り内容を確認して、正しい対策を実践してください。
底地は本当に売れないのか？【理由は？】
底地は、まったく売れないということはないですが、数ある不動産の中でもかなり売りづらいです。
理由は、買い手にとってデメリットばかりだからです。
具体的には、以下のようなデメリットがあります。
- 購入しても自由に使えない
- 借地権者とトラブルになる可能性がある
- 投資物件としても収益性が低い
底地の場合、「土地を取得しても自由に使えない」ので、一般的な買主さんからは見向きもされません。
なので、最も買い手が多い「エンドユーザー」への売却はほぼ不可能。
仮に、欲しがる人がいても、売却価格は相場の3～4割程度とかなり安くなります。
冷静に考えて「自由に使えない」＆「トラブルの可能性ある」ような不動産に、大金をかける人は少ないのです。
しかし、不動産営業25年超えの上司でさえ「底地を売買したことは2～3回しかない」とのこと。
ちなみに、そのときの取引は、このあとに紹介する方法でうまく売却できたとのことでした。
このように底地の売却は、長年のキャリアを積んだ営業マンですら経験が少ないので、かなり難易度が高いのです。
そのため、少しでも高く＆売りやすくするためには、通常よりもしっかりとした対策が必要だと言えます。
具体的な方法を次章でお伝えしていきます。
底地を高値で売却する3つの方法
底地を高値で売却するための方法は、以下の3つです。
- 借地権者に売却
- 借地権者と協力して「土地・建物」を同時に売却
- 底地と借地権を等価交換して売却
上記1～3のどれを選ぶかは、物件の状況により異なります。
まず、この章で「どんな選択肢があるのか」を確認してみてください。
【1】借地権者に売却
紹介する中で最もオススメなのが「借地権者※に売却する」方法。
※借地権者・・・土地を借りてくれている人
借地権者にとって「底地を取得すること」には、多くのメリットがあるからです。
- 地代がかからない
- 「更新料や建て替え費用」が不要
- 土地を好きなように利用できる
このように、「経済的・精神的」に借地権者の負担は軽くなるのです。
また、購入した土地にそのまま住めるのもメリットで、引っ越し費用など余計な出費もかかりません。
以上のような理由から、底地を売りたいときは、まず「借地権者」に交渉するのがオススメです。
先ほど紹介した上司も、この方法でスムーズに売却でき、「売主・買主の双方にすごく喜んでもらえた」と言っていました。
そのため、少しでも高く売りたいと思っていれば、普段から借地権者と良好な関係を築いておくことを心がけましょう。
【2】借地権者と協力して「土地・建物」を同時に売却
借地権者と協力して「土地・建物」を同時に売却する方法もあります。
この方法は、借地権者も売却を考えている場合に使えます。
「土地・建物」を同時に売却するメリットは、それぞれを別々のタイミングで売るよりも高く売れることです。
立地や建物の状態にもよりますが、「相場価格に近い金額」での成約が期待できます。
しかし、注意しないといけないポイントが2点あります。
- 「地主と借地権者」の売却の意思
- 売却資金の按分方法
同時売却だと、どちらかの気が変わって「売却しない」と言い出せば、一気に状況が変わります。
売主さんの中には、契約直前に「やっぱり売却したくない」と言い出す人が少なくありません。
もしそのような事態になれば、売却活動は1からやり直し。
なので、しっかりと「借地権者」にも売却の意思があるのかを確かめないといけません。
併せて、「売却資金の按分方法」についても、お金が絡むのでトラブルになりがち。
上記2つについては、あとで揉めないように不動産会社に相談をして、事前に取り決めておくことが大切です。
【3】底地と借地権を等価交換して売却
最後の方法が「底地と借地権を等価交換して売却する」です。
この方法が実現できると、一般的な不動産として売却ができるので高く売れます。
ちなみに、等価交換とは「価値が等しくなるように交換すること」です。
今回の場合だと、「底地の一部」と「借地権の一部」を価値が同じになるように交換して、土地の所有権を完全に分けてしまうのです。
こうすることで、「借地権」の関係性がなくなるので、底地のデメリットが全て排除され売りやすくなります。
さらに、先ほど紹介した【2】借地権者と協力して「土地・建物」を同時に売却する方法とは異なり、
- 他人の意思に影響されない
- 好きなタイミングで売却できる
などのメリットもあります。
一方でデメリットもあるので注意が必要です。
- 土地がもとよりも狭くなる
- 手続きが多く時間がかかる
特に、「既存建物の解体」や「交換成立後の文筆手続き」などによって、売却を始めるまでに時間がかかることが難点です。
そのため、「時間がかかっても高く売りたい人」や「売却する底地が整形地＆一定の広さがある人」におすすめの方法です。
底地の売却は難しい！優秀な不動産会社に相談した方が早い！
底地の売却には、「借地権者との権利関係」を理解し、それに基づいた正確な交渉が不可欠です。
仮に間違った方法で交渉すると、地主であるあなただけではなく、借地権者に対しても迷惑がかかる可能性があります。
もしそうなれば、二度と売却ができなくなるかもしれません。
なので、底地を安全かつスピーディに売却するためには「慣れている専門家（不動産会社）に任せる」のが正解なんです。
優秀な不動産会社や担当者であれば、「物件の調査や権利関係の把握」を徹底的にやってくれます。
借地権者との交渉についても、あなたの意向に沿って「丁寧＆根気強く」おこなってくれるのです。
さらに、万が一トラブルが起きても、すぐに「弁護士」を紹介してくれるので安心です。
※不動産にはトラブルがつきものなので、どの会社にも懇意にしている「弁護士」がいます。
つまり、信頼できる不動産会社さえ見つけられれば、あとは何もせず状況を見守っておくだけで売ってくれるのです。
不動産会社を探すのにベストな方法が、「一括査定サイト」を利用すること。
一括査定サイトを使えば、一度で複数社に売却の依頼ができ、経験豊富な担当者を見つけやすいです。
特に底地に関しては、売却経験のある担当者が少ないので、1人でも多くの人から話を聞くのがポイントです。
「優秀な不動産会社に任せること」は、安心でスムーズな売却のために必須の条件。
そのため、不動産会社選びは、とことん時間をかけてこだわってほしいです。
ちなみに、当編集部では、日本にある一括査定サイトを全て検証し、「本当に使うべき不動産一括査定サイト」を比較していますので、ぜひ参考にしてみてください。
【まとめ】底地の売却は優秀な担当者に任せよう！
「底地」は、買い手にとってデメリットが多いため、売却が難しく価格も低くなります。
少しでも高く売りたければ、記事で紹介した3つの方法を実践してください。
- 借地権者に売却
- 借地権者と協力して「土地・建物」を同時に売却
- 底地と借地権を等価交換して売却
しかし、どの方法を選んだらいいかは「必ずその道のプロ（不動産会社）の意見」を聞きましょう。
一般消費者が、業者でも難しいとされる底地売却の戦略を立てるのは、ほぼ不可能だからです。
ですから、底地を高値で売るためには「不動産会社選び（担当者選び）」が超重要なんです。
もし、「どうやって優秀な担当者を探せばいいかわからない」と思っているなら、『一括査定サイト』を利用してみてください。
一括査定サイトを使えば一度で複数社に相談できるので、底地の売却に詳しい担当者を見つけやすいです。
特に底地に関しては、売却経験のある担当者が少ないので、1人でも多くの会社から話を聞くのがポイントです。
実際に私も、売却前は一括査定サイトを利用し、「会社の得意な分野」や「担当者の経験値」は必ずヒアリングしています。
また、以下の記事では日本にある一括査定サイトを全て検証し、「本当に使うべき不動産一括査定サイト」を比較しています。
ぜひ、あなたに最適な一括査定サイトを選んでみてください。
この記事を参考にしてもらえれば、査定サイト選びに失敗することはないです。
底地を安全かつスムーズに売却してくれる会社や担当者を早く見つけて、高値での売却を目指しましょう！
