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「売却価格を下げたくない」「売却に出してるけど中々売れない」というお悩み解決に役立てください。
無道路地の売却は、不動産売買の中でも特に難しい案件です。
仮に、間違った方法を選択すると「売れなくなる」こともあり得ます。
そのため、取り扱いには十分に注意したいところ。
よって、無道路地を有利に売却するにあたっては、「取引経験の豊富な不動産会社に依頼する」のが肝心です。
ぶっちゃけた話、無道路地の売却の成果は、「不動産会社や担当者」の力量で大きく変わります。
無道路地には、知っておかなければいけない知識がたくさんありますが、ほとんどの担当者は、その事実さえ知らないからです。
そのため、売却経験がないようなところにお願いすると、高確率で販売に苦労します。
この記事では、さらに深堀して
- 不動産会社にこだわらないといけない理由
- なぜ無道路地が売れにくいのか
- 売却する際の対策
等について解説します。
ここで書いていることは、誰にでも実践できる内容で、試してもらえるとスムーズに売れる可能性が高まります。
また、万が一売りたくても売れない場合の対処法についても紹介します。
売却前に一通り内容を確認して、あなたにぴったりの対策を見つけてみてください。
無道路地はなぜ売れない（売れにくい）のか？【どう評価される？】
まずは無道路地について、「どうして売れにくいのか」を基本的な事項を踏まえつつお伝えします。
以下の3つの観点から、わかりやすく解説していきます。
- 無道路地とは？
- 無道路地の評価の目安
- 無道路地が売れにくい理由
無道路地とは？
無道路地とは、「建築基準法上の道路に全く接していない土地」で、袋地（ふくろじ）とも呼ばれます。
無道路地に関連して、その土地の周りにある土地を囲繞地（いにょうち）と言います。
【イメージ図】
※上記以外にも、無道路地にはいくつものパターンがあります。
基本的には、どの無道路地も囲繞地を通らなければ、道路に出ること（＝生活すること）ができません。
無道路地の評価の目安
無道路地は、利用用途の低さから、一般的な土地よりも「低く」評価されます。
無道路地の場合、不動産取引の1つの指標でもある『相続税評価額』で、最大「40％」の控除が認められています。
これは、逆に言うと、一般的な土地よりも、評価が「40％ほど低い」ということです。
ちなみに、『相続税評額』が売却価格に直接的に影響することはありません。
しかし、実際の不動産取引でも同じようなことが起こり、売却価格は低くなりがちです。
無道路地の場合、土地個別の状態により、価格はさまざまで、素人では判断がつきません。
もし、「所有地はどれくらいかな？」と気になる人は、専門家である不動産会社に査定を依頼すればわかります。
査定をすると、不動産会社の担当者が土地ごとにちゃんと調査をしたうえで、価格の提案をしてくれます。
なので、精度の高い売却価格がわかるのです。
不動産売却査定については、後ほど詳しく紹介します。
ちなみに、以下の記事では、同じような「建築基準法上の道路に接していない物件」についてまとめています。
「おおよその価格の目安」についても記載しているので、気になる人はチェックしてみてください。
無道路地が売れにくい理由
無道路地が売れにくい理由は、「利用用途が著しく制限される」からです。
道路に接していないので、建築基準法で規定されている「接道義務」を満たしていない状態になります。
接道義務とは、土地が幅員「4m以上」の道路に「2m以上」接していなければいけない決まりのことです。
接道義務を満たしていない土地（更地）は、「建物の建築が認められません」。
仮に、既存の建物がある場合※1は「新築」や「増築」といった行為もNGです。
※1 無道路地の中には、「建築基準法が制定される前に建設された」などの理由で、敷地内に建物が存在する場合があります。
ただし、既存の建物を「リフォーム（リノベーション）」することは可能です。
また、道路に面していないので、収益性が期待できる「月極駐車場」としての活用も難しいと言えます。
無道路地は、建物が建てられなかったり、駐車場としても使えなかったりなど、不動産としての利用価値が低いので売れにくいのです。
売れにくい不動産をできるだけ早く売るためには、しっかりとした「戦略＆対策」が必須です。
具体的な「戦略＆対策」については、次章で詳しく解説します。
無道路地を有利に売却するための3つの方法
売れにくい理由がわかったところで、ここからは、有利に売却する方法について紹介します。
具体的な方法は3つです。
- まずは「基本的な対策」を取る
- 無道路地を売却した経験がある業者を見つける
- 接道義務を満たす
特に、「【2】売却経験のある業者を見つける」が重要なのでしっかりとチェックしてください。
【方法1】まずは「基本的な対策」を取る
まずは、あなたの不動産が「売れにくい物件かどうかをチェック」してみましょう。
確かに「無道路地」は、利用用途が低く、探している人が少ないので、売れにくいです。
しかし、不動産が売れない理由は1つに限らず、いくつもの原因が絡んでいることが多いです。
そのため、「無道路地であること」以外にも、売れない理由がないか確認してみてください。
例を挙げると、
- 不動産会社(担当者)が無能
- 「老朽化」が進んでいる
- ランニングコストが高い
- 立地が悪い
- 価格が適正じゃない
- ライバル物件が多い
- 部屋が汚い
など、さまざまな問題が考えられます。
上記の中で、「売却を依頼する不動産会社や担当者の仕事ぶり」は、最も重要です。
不動産を高く（早く）売却できるかどうかは「不動産会社や担当者しだい」だからです。
とりわけ、無道路地のような特殊な不動産は、担当者の「知識や経験」で成果が変わります。
経験があり、能力も高く、仕事のできる担当者であれば、すべて丸投げでもきちんと売ってくれます。
仮に売れない場合も、的確なアドバイスや問題解決の提案をしてくれ、最後までしっかり売り切ってくれるのです。
もし、売却で「苦労したくない！」と思うのであれば、不動産会社にはとことんこだわってください。
無道路地の売却の成否は、「売却を依頼する不動産会社や担当者がすべて」といっても過言ではありません。
以下の記事では、不動産会社が売れない理由になっていることの詳細や、その他の基本的な対策についてまとめています。
一度チェックしておくことをオススメします。
【方法2】無道路地を売却した経験がある業者を見つける
無道路地を売る際は、必ず「売却経験のある会社や担当者に依頼」をしましょう。
無道路地の売却は、一般的な不動産とは異なる点が多く、プロでも取り扱いが難しいからです。
例えば、以下のような点に違いがあります。
- 接道に関する法的な知識
- 買主の探し方やアプローチ先
- 特定行政庁や近隣住民との交渉
上記は、一般的な取引では、そこまで必要のないものばかりです。
もし、経験がない担当者に依頼をすれば、売却に時間がかかり、ミスのリスクも高まります。
特に、無道路地の取引では、近隣住民の協力が必要なので、失敗は絶対に許されません。
実際に、私が営業マンをしていたころ、1つのミスから、近隣住民と修羅場に発展した取引をいくつも見てきました。
なので、安全な取引のためには、経験のある会社や担当者に依頼することが大切なのです。
不動産会社の中には、特殊な物件の売却を「専門に扱っている会社」や「得意とする担当者」がいます。
そのような「会社や担当者」に頼めると、あなたは何もせず、ただ任せしておくだけでOK。
あとは、担当者がしっかりと戦略を立てて、売却まで導いてくれます。
仮に、あなたが売却をスタートさせていて、売れない状況が続いているのであれば、このポイントを見直してみてください。
ちなみに、経験のある担当者に出会うためには、できるだけ多くの不動産会社に問い合わせする必要があります。
無道路地の取引を経験したことのある担当者は、そもそも数が少ないからです。
なので、査定を依頼する際は、一括査定サイトの利用がオススメです。
一括査定サイトを使えば、以下のようなメリットがあります。
【一括査定サイトのメリット】
- 1回の手続きで複数の会社に査定依頼ができる
- 複数の会社から査定書がもらえるので相場価格がわかる
- 無道路地物件の売却経験のある担当者に出会う確率がアップ
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気になる人は、ぜひ読んでみてください。
【方法3】接道義務を満たす
無道路地でも、接道義務を満たせば、高く売ることができます。
接道義務の条件をクリアすると、一般的な物件として売却できるからです。
ここでは、接道義務を満たすための3つの方法を紹介します。
- 隣地の「全部」または「一部」を買う
- 隣人に「売る」もしくは「一緒に売る」
- 通行地役権を設定する
どの方法が一番現実的かを考えながら、読んでみてください。
【1】隣地の「全部」または「一部」を買う
接道義務を満たすために最もポピュラーな方法が「隣地の購入」です。
隣地を購入して、接道要件を満たすと、無道路地ではなくなります。
そのため、売却価格が一気にアップします。
もし、隣地住民が所有地を売却していれば、その土地「全て」を購入することをオススメします。
土地を広くできると、売却する際に選択肢が増えて、有利な条件で売りやすくなるからです。
隣地住民に売却の予定がなければ、「土地の一部を買い取らせてもらえないか」交渉しましょう。
隣地所有者との交渉（どのくらいの広さを譲ってもらうかなど）は、不動産会社や測量士にお願いすることで、後のトラブルを避けられます。
営業としての経験から、このような場合の交渉ごとは、良好な関係が築けていても、うまくいかないことが多いです。
お金が絡み、専門的な手続きが多いので、素人同士では話が進みません。
いったん話がこじれると、買い取れない可能性が一気に高くなります。
買い取れないと高く売れないので、交渉する際は、「プロに任せるの一択」です。
【2】隣人に「売る」もしくは「一緒に売る」
上記の「自分が購入する」とは逆の話で、「隣人に売却する」方法もあります。
隣人に売却できれば、無道路地がデメリットにならないので、相場よりも高く売れます。
隣地所有者の土地が接道義務を満たしていれば、隣接する無道路地を購入しても、敷地が広くなるだけです。
デメリットは一切ありません。
なので、一般的な検討者が買うよりもリスクが少なく、その結果、高く売れます。
もし、隣地住民が売却を考えている場合は、お互いに協力して一緒に売りましょう。
先ほども述べましたが、敷地が広くなれば、有利な条件で売れるからです。
このケースでも、「不動産会社や測量士」を通すことで、万が一に起こるトラブルを回避できます。
【3】通行地役権を設定する
隣地に「通行地役権を設定」できれば、有利に売れます。
通行地役権とは、他人の土地を行き来するために利用ができる権利です。
イメージは以下の図の通り。
赤い箇所に通行地役権を設定します。
この権利は、「土地を利用する人」と「利用される人」の双方で、契約を交わしたうえで、登記まで行う必要があります。
契約の内容によっては、「継承が可能」です。
そのため、仮に「囲繞地Aの所有者」が変わった場合でも、通行できる権利を主張できます。
逆に、自分が土地を売った場合も、次の買主は安心して利用ができるのです。
※ちなみに、通行地役権は「20年」経過すると権利が消滅するので、予備知識として知っておいてください。
通行地役権についても、かなり専門的な知識が必要です。
なので、優秀な不動産会社の担当者に任せるのが吉。
通行地役権の設定は、隣地住民との間で土地売買が難しいときに、有効な手段です。
無道路地に建物があれば「賃貸に出す」のもあり！
これまで、無道路地を売却する方法について紹介してきましたが、既存の建物が使える場合は「賃貸に出す」のもありです。
賃貸だと、無道路地のリスクが全く関係なくなります。
そのため、「買主」を探すよりも、「借主」を探す方が楽な場合が多いです。
無道路地にある建物については、「建て替えや増築」はできませんが、リフォームやリノベーションは可能です。
ある程度利便性が良くて、建物が綺麗な状態であれば、借主はすぐに見つかります。
また、賃料に関しては、売却価格ほど相場から乖離しません。
なので、高い利回りに期待ができます。
もし、2桁を超える高い利回りで貸せれば、投資用物件としての売却も可能です。
「売却が難しいとき」や「賃料が高く取れるような場所」であれば、賃貸に出すことも考えてみてください。
【まとめ】無道路地でも正しく対策すれば売れる！
無道路地の売却は、かなり難易度が高いです。
仮に、間違った方法を選択すると「売れなくなる」ことも十分にあり得ます。
ですから、見切り発車で隣人に交渉するようなことは、絶対にやってはいけません。
しかし、そんな無道路地も、取引経験の豊富な不動産会社にお願いできれば、売れる可能性が上がります。
逆に、経験がない会社にお願いすると、高確率で販売に苦労します。
さらに言うと、担当者のミスにより、思いがけない被害に遭うことさえ考えられるのです。
無道路地の売却の成果は、間違いなく「不動産会社や担当者」の力量で決まります。
そのため、依頼する不動産会社には、徹底的にこだわってください。
無道路地の売却経験のある担当者は少ないので、できるだけ多くの会社から話を聞くのがポイントです。
どこの不動産会社に依頼したらいいかわからない場合は、『一括査定サイト』を利用しましょう。
一括査定サイトを使えば、一度で複数社に査定の依頼ができ、信頼できる会社を見つけやすいです。
無道路地の売却経験も確認できるので安心できます。
実際に私（編集長）も、売却前は一括査定サイトを利用し、担当者の「知識・経験」を必ず確認しています。
また、当編集部では、日本にある一括査定サイトを全て検証し、「本当に使うべき不動産一括査定サイト」を比較しています。
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